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房企融资成本分化加剧國企龙头企业占优势

2018-02-03 08:29:42

进入下半年,楼市调控仍未放松,如果成交量不见起色,开发商资金链必将迎来一场严峻考验。近期开发商纷纷寻找各种渠道输血现金流。今年上半年,房企境外融资和信托融资分别创下历史新高。发现,房企经过各种渠道的融资成本出现了4%-23%的极大差异。

房企融资屡创新高

数据显示,开发商突围融资的势头正愈演愈烈。

据国际评级机构标普报告显示,今年1月以来,拥有评级的中国房地产企业已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元,几乎逼近去年全年境外发债额88亿美元,创下历史新高。

同期,开发商通过信托的融资也频频刷新记录。据国内信托研究机构用益信托报告称,5月集合信托市场成立的房地产信托规模达到256.46亿元,创下今年新高,今年15月共有1168亿元资金通过信托流向房地产领域,平均收益率冲高至9.85%。

融资成本差两成

发现,房企通过不同的融资渠道募集的资金成本差异很大。以两个同在香港上市的SOHO中国和融创中国近期融资为例。

6月22日,SOHO中国一笔境外6.05亿美元(39亿元人民币)的贷款目前年利率不足4%;而6月20日,融创中国发行的12亿元信托,年回报率需支付23%。

其实融创的成本没有那么高,23%是在违约情况下融创要支付的成本,从大业信托内部人士了解到,6月大业和融创合作发行的12亿元信托计划中,融创出资6亿元,大业承销6亿元,该部分迅速被一个机构客户整购,回报不少于10%。

据多方了解,17%是融创为该笔信托定下的成本;后期融创可能还会对天津的一个项目进行信托融资。

信贷环境外松内紧

标普报告指出,在境外热钱汇集、人民币升值的背景下,香港上市的房企在获取资金上要比其他房企更有优势。

6月29日,香港上市的广州国企越秀地产发布公告,称与一家银行订立了达10亿港元,且无抵押的三年期贷款融资协议。公告中并未披露这些贷款的融资成本,此前越秀高层曾对媒体透露,2010年全年越秀港币贷款的平均年利息为2.4%,融资成本十分低廉。

当前国内的货币环境已经出现利率外高内低,信贷外松内紧的局面,CRIC分析师高岗指出,由于存在人民币升值预期,企业境外发债还可获得一笔汇率差收益,但企业必须有境外上市的平台,中小企业难以复制。

■ 观察

国企、龙头房企占优势

现在国内信贷政策收紧,体制的原因决定了对国有房企、地产龙头比较有利,6月29日,上海一家国有房企的高层告诉,国企、保障房的融资都还正常,仍以银行借贷为主,对中小开发商来说,融资会比较艰难,而如果一些开发商某个项目出现了资金链的问题,救急状态下必然要牺牲部分利润,使用高成本资金。

对一些不具备境外发债的中小开发商而言,谨慎成为调控下自保的选择。

我们没有那么便宜的资金成本,企业选择收缩、稳健的方法来减小风险,鸿坤集团副总裁常世芳表示,鸿坤目前很多项目都是联合开发形式,公司提供技术资源与土地资源方合作。

本报 自曾晖

房企融资成本分化加剧國企龙头企业占优势

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